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Wenn der letzte Container abgefahren ist, beginnt die eigentliche Arbeit. Wer eine über Jahre vermüllte oder verwahrloste Wohnung übernimmt, sei es als Eigentümer, Vermieter oder Erbe, unterschätzt fast immer, was nach der Räumung noch vor ihm liegt. Die leeren Räume zeigen erst, was die Berge aus Kartons und Säcken verdeckt haben: durchfeuchtete Böden, Schimmel hinter den Möbelrückwänden, Gerüche, die tief in Putz und Estrich sitzen, und nicht selten Schäden an Elektrik und Sanitäranlagen. Eine solche Wohnung ist mit Ausfegen und einer Runde Wandfarbe nicht zu retten. Sie braucht eine planvolle Sanierung, und die beginnt mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme.
Erst prüfen, dann rausreißen
Der häufigste Fehler ist blinder Aktionismus. Bevor irgendetwas herausgerissen wird, sollte der Zustand dokumentiert werden, schon aus versicherungs- und mietrechtlichen Gründen. Fotos von jedem Raum, Notizen zu Feuchtestellen, Schimmelbefall und beschädigter Substanz. Bei vermieteten Objekten ist diese Dokumentation die Grundlage für Forderungen gegenüber dem früheren Mieter oder dessen Nachlass.
Danach stellt sich die Frage nach der Reihenfolge der Gewerke. Als Faustregel gilt: von grob nach fein und von feucht nach trocken. Zuerst die Feuchtequellen finden und abstellen, dann Schadstoffe und belastete Materialien entfernen, anschließend trocknen, desinfizieren und erst zum Schluss renovieren. Wer in umgekehrter Reihenfolge arbeitet und die frisch gestrichene Wand nach drei Wochen wieder muffig riecht, zahlt doppelt.
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Bereits die Räumung selbst gehört bei extremen Fällen in erfahrene Hände. Bei stark verschmutzten Wohnungen, in denen organische Abfälle, Fäkalien oder Ungezieferbefall im Spiel sind, arbeiten Fachfirmen mit Schutzausrüstung und entsorgen getrennt nach Abfallarten. Wie so ein Ablauf aussieht, von der Erstbesichtigung über die Räumung bis zur Grundreinigung und Desinfektion, lässt sich vom Messie Experten nachvollziehen, der solche Einsätze in ganz Nordrhein-Westfalen durchführt. Für Eigentümer hat die Beauftragung eines Profis einen handfesten Vorteil: Es gibt Entsorgungsnachweise, und die Kosten sind als Werbungskosten oder haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich absetzbar.
Ungeziefer: erst bekämpfen, dann sanieren
Wo über Jahre organische Abfälle lagen, sind Schädlinge selten weit. Schaben, Motten, Ratten oder Silberfische überstehen auch eine gründliche Räumung, wenn sie sich in Zwischenräumen, Schächten und hinter Verkleidungen eingenistet haben. Deshalb gehört bei Befall ein Schädlingsbekämpfer in den Sanierungsplan, und zwar zwischen Räumung und Grundreinigung. Wichtig ist die Nachkontrolle nach zwei bis drei Wochen, denn viele Mittel wirken nicht gegen Eier und Larven der ersten Generation. Wer diesen Schritt auslässt und direkt renoviert, riskiert, dass sich die Tiere unter neuen Bodenbelägen und Tapeten ungestört weitervermehren. In Mehrfamilienhäusern sollte zudem die Hausverwaltung informiert werden, damit angrenzende Wohnungen mitgeprüft werden können.
Gerüche: das unterschätzte Problem
Kein Thema wird bei der Sanierung so regelmäßig unterschätzt wie Geruch. Nikotin, Fäulnis, Urin und Moder ziehen über Jahre in alle porösen Materialien ein. Tapeten und Teppichböden sind dabei noch das kleinste Problem, sie fliegen ohnehin raus. Kritischer sind Estrich, Putz und Holzbauteile. Ein Estrich, in den über lange Zeit Flüssigkeiten eingedrungen sind, gibt den Geruch auch nach der besten Oberflächenreinigung wieder ab, sobald Raumtemperatur und Luftfeuchte steigen.
In der Praxis haben sich mehrere Stufen bewährt. Zunächst die mechanische Entfernung aller belasteten Beläge, einschließlich der Randstreifen und Sockelleisten. Dann eine Grundreinigung mit geeigneten Reinigern, bei Bedarf gefolgt von einer professionellen Geruchsneutralisation. Ozonbehandlungen können hartnäckige Gerüche beseitigen, gehören aber ausschließlich in fachkundige Hände, da Ozon Materialien angreifen kann und die Räume während der Behandlung nicht betreten werden dürfen. Bei extremer Belastung hilft nur noch das Versiegeln der Bausubstanz mit speziellen Absperrgrundierungen, bevor neue Beläge verlegt werden.
Schimmel und Feuchtigkeit richtig angehen
In vollgestellten Wohnungen kann Luft nicht zirkulieren. Möbel stehen dicht an kalten Außenwänden, gelüftet wird kaum, und so entsteht über Jahre ein ideales Klima für Schimmel. Nach der Räumung zeigt sich der Befall dann großflächig dort, wo vorher Schränke standen.
Kleinflächiger Befall auf Putz lässt sich fachgerecht entfernen und behandeln. Sitzt der Schimmel jedoch im Putz selbst, in Gipskartonwänden oder in Dämmmaterial, müssen die betroffenen Bauteile raus. Hier lohnt sich bei größeren Flächen ein Gutachter, denn er klärt auch die entscheidende Frage nach der Ursache. Liegt sie allein im Nutzerverhalten, ist mit Räumung und Sanierung das Problem gelöst. Liegt sie in der Bausubstanz, etwa in Wärmebrücken, defekten Leitungen oder aufsteigender Feuchtigkeit, kommt der Schimmel zurück, egal wie gründlich saniert wurde.
Vor dem Wiederaufbau steht in jedem Fall die technische Trocknung. Je nach Durchfeuchtungsgrad laufen Kondensationstrockner mehrere Tage bis Wochen. Eine Feuchtemessung vor dem Verlegen neuer Böden ist Pflicht, sonst schimmelt es unter dem neuen Belag weiter.
Elektrik, Sanitär und der Blick hinter die Wände
Verwahrloste Wohnungen bergen häufig Überraschungen in der Haustechnik. Steckdosen, hinter denen sich Flüssigkeit gesammelt hat, überlastete Mehrfachstecker als Dauerlösung, eigenmächtig veränderte Installationen. Ein E-Check durch einen Elektriker kostet überschaubares Geld und schafft Sicherheit, bevor neue Mieter einziehen. Gleiches gilt für die Sanitärinstallation: Verstopfte oder beschädigte Abflüsse, verkalkte Eckventile und defekte Silikonfugen sollten jetzt erneuert werden, solange die Wohnung ohnehin leer ist.
Wer ohnehin saniert, sollte den Moment nutzen. Eine leere, entkernte Wohnung ist die günstigste Gelegenheit für Arbeiten, die im bewohnten Zustand aufwendig wären: neue Leitungen, zusätzliche Steckdosen, ein zeitgemäßes Bad. Das klingt nach Mehrkosten, rechnet sich aber oft, weil die Baustelle bereits eingerichtet ist und keine Rücksicht auf Bewohner genommen werden muss.
Kosten und Zeitplan realistisch kalkulieren
Für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit starker Verschmutzung sollte man je nach Zustand mit mehreren Wochen Gesamtdauer rechnen: Räumung und Entsorgung in zwei bis fünf Tagen, Grundreinigung und Desinfektion in weiteren Tagen, danach Trocknung, Geruchsbehandlung und Renovierung. Die Kosten streuen enorm, weil sie von Entsorgungsmenge, Schadensbild und regionalen Preisen abhängen. Seriöse Anbieter besichtigen deshalb vor jedem Angebot kostenlos und nennen anschließend einen Festpreis. Von Pauschalpreisen am Telefon ohne Besichtigung ist abzuraten, ebenso von Anbietern, die keine Entsorgungsnachweise ausstellen.
Am Ende steht eine Wohnung, die nicht nur sauber aussieht, sondern es auch ist: geruchsneutral, trocken, technisch geprüft. Der Weg dorthin ist Arbeit für mehrere Gewerke und verlangt eine kluge Reihenfolge. Wer die Räumung Profis überlässt, die Ursachen von Feuchte und Geruch ernst nimmt und erst zum Schluss zu Farbe und Bodenbelag greift, macht aus einem Sanierungsfall wieder ein Zuhause. Und zwar eines, das diesen Namen dauerhaft verdient.
