Eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses, und der Strom geht direkt an die Mieter im Haus, billiger als vom Versorger und ohne Umweg über das öffentliche Netz. Das ist Mieterstrom. Das Konzept klingt überzeugend, und für Vermieter, die es richtig aufsetzen, ist es auch wirtschaftlich attraktiv. Aber der Teufel steckt in der Bürokratie. Wer Mieterstrom anbieten will, wird zum Energielieferanten, und damit kommen Pflichten, die man als Immobilienbesitzer nicht gewohnt ist.
Was Mieterstrom ist
Beim Mieterstrom-Modell installiert der Gebäudeeigentümer (oder ein Dritter, z.B. ein Energiedienstleister) eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses. Der erzeugte Strom wird direkt an die Mieter im Gebäude geliefert, ohne das öffentliche Netz zu nutzen. Der Strom bleibt im Haus, was einen entscheidenden Vorteil hat: Es fallen keine Netzentgelte, keine Konzessionsabgaben und keine Stromsteuer an. Der Mieterstrom ist dadurch günstiger als Netzstrom.
Der Preis, den der Vermieter den Mietern berechnen darf, ist gesetzlich gedeckelt: maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs. Wenn der Grundversorger 42 Cent pro kWh berechnet, darf der Mieterstrom maximal 37,8 Cent kosten. In der Praxis liegt der Mieterstrompreis oft bei 25 bis 32 Cent, weil der Vermieter mit den eingesparten Netzentgelten und dem EEG-Mieterstromzuschlag kalkuliert.
Die Mieter sind nicht verpflichtet, den Mieterstrom zu beziehen. Sie können ihren eigenen Stromversorger wählen. In der Praxis nehmen aber die meisten das Angebot an, weil es günstiger ist.
Wie die Abrechnung funktioniert
Der Vermieter (oder der Mieterstrom-Dienstleister) wird zum Stromlieferanten. Das heißt: Er muss für jede Wohnung einen Stromliefervertrag abschließen, den Verbrauch messen und abrechnen, einen Reststromvertrag haben (für die Zeiten, in denen die PV-Anlage nicht genug liefert, vor allem nachts und im Winter) und gesetzliche Informationspflichten erfüllen (Stromkennzeichnung, Widerrufsrecht, Preisanpassungsklauseln).
Die Messung erfolgt über separate Zähler für jede Wohneinheit. In der Regel wird der bestehende Zähler beibehalten, und die Zuordnung des Solarstroms erfolgt über einen zentralen PV-Zähler und die Differenzberechnung.
Klingt aufwendig, und das ist es auch. Deshalb nutzen die meisten Vermieter einen spezialisierten Mieterstrom-Dienstleister, der die gesamte Abrechnung, den Reststromvertrag und die rechtliche Compliance übernimmt. Plattformen wie Metergrid, Solarimo oder EINHUNDERT bieten das als Service an. Die Kosten liegen bei 2 bis 5 Cent pro kWh, die vom Mieterstromerlös abgezogen werden.
Was der Vermieter verdient
Die Einnahmen des Vermieters setzen sich zusammen aus dem Mieterstromzuschlag (EEG-Vergütung für den Mieterstrom-Anteil, aktuell 2 bis 3 Cent pro kWh zusätzlich zur normalen Einspeisevergütung), der Marge zwischen PV-Stromgestehungskosten (8 bis 14 Cent) und Mieterstrompreis (25 bis 32 Cent), und der Einspeisevergütung für den Überschuss, der nicht im Haus verbraucht wird.
Ein Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien, 30-kWp-Anlage auf dem Dach, 28.000 kWh Jahresertrag. 60 Prozent Mieterstrom (16.800 kWh an Mieter verkauft zu 28 Cent), 40 Prozent Überschuss (11.200 kWh eingespeist zu 7,78 Cent).
Einnahmen Mieterstrom: 16.800 mal 0,28 gleich 4.704 Euro. Einnahmen Einspeisung: 11.200 mal 0,0778 gleich 871 Euro. Mieterstromzuschlag: 16.800 mal 0,025 gleich 420 Euro. Gesamteinnahmen: 5.995 Euro.
Abzüge: Reststromkosten (Strom für die Mieter, wenn PV nicht reicht), Betriebskosten der Anlage, Dienstleister-Gebühr. Nettoertrag: schätzungsweise 3.000 bis 4.000 Euro pro Jahr.
Bei einer Anlageinvestition von 25.000 bis 35.000 Euro (0 Prozent MwSt) liegt die Amortisation bei 7 bis 10 Jahren.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Die einfachere Alternative
Seit dem Solarpaket I (Mai 2024) gibt es ein vereinfachtes Modell: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Der wesentliche Unterschied zum klassischen Mieterstrom: Der Anlagenbetreiber wird nicht zum Stromlieferanten. Die Messung und Zuordnung des Solarstroms übernimmt der Messstellenbetreiber (in der Regel der lokale Netzbetreiber). Der Vermieter liefert den PV-Strom, und die Mieter behalten ihren bestehenden Stromversorger für den Reststrom.
Das reduziert die Bürokratie erheblich. Kein eigener Stromliefervertrag pro Mieter, keine Stromkennzeichnung, keine Abrechnung durch den Vermieter. Der Messstellenbetreiber teilt den PV-Strom rechnerisch auf die Wohneinheiten auf, und die Mieter bekommen eine einfache Gutschrift.
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist für viele Mehrfamilienhausbesitzer der leichtere Einstieg in die PV-Nutzung. Die Rendite ist etwas niedriger als beim vollwertigen Mieterstrom (weil der Vermieter weniger Marge hat), aber der Aufwand ist drastisch geringer.
Für wen sich Mieterstrom lohnt
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit 4 oder mehr Parteien. Je mehr Wohneinheiten, desto höher der Gesamtverbrauch im Haus und desto größer der Anteil des PV-Stroms, der direkt verbraucht wird.
Gebäude mit großer, unverschatteter Dachfläche. Ein Dach, das Platz für 20 bis 40 kWp bietet, erzeugt genug Strom für den Mieterstrom-Betrieb. Kleine Dächer unter 15 kWp lohnen sich für Mieterstrom selten, weil die Fixkosten (Dienstleister, Zähler, Verwaltung) zu hoch sind.
Vermieter mit langfristigem Horizont. Mieterstrom amortisiert sich in 7 bis 10 Jahren. Wer das Gebäude kurzfristig verkaufen will, profitiert weniger.
Für wen sich Mieterstrom nicht lohnt
Kleine Gebäude mit 2 bis 3 Parteien. Die Bürokratiekosten übersteigen den Nutzen. Hier ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung die bessere Wahl.
Gebäude mit stark verschatteten Dächern. Wenn der PV-Ertrag gering ist, reicht die Marge nicht, um die Mieterstrom-Kosten zu decken.
Vermieter, die keinen Dienstleister nutzen wollen. Die Selbstverwaltung eines Mieterstrom-Modells ist zeitaufwendig und fehleranfällig. Ohne Dienstleister muss man sich mit Stromlieferverträgen, Abrechnungen und Regulierung auseinandersetzen.
Energy Sharing als Ergänzung
Ab Juni 2026 ermöglicht Energy Sharing (§42c EnWG) den Verkauf von Solarstrom an Nachbarn und andere Teilnehmer im Verteilnetz, auch über die Gebäudegrenzen hinaus. Für Mehrfamilienhausbesitzer ist das eine zusätzliche Option: Den Strom, den die Mieter nicht verbrauchen, nicht nur für 7,78 Cent einspeisen, sondern über Energy Sharing für 15 bis 20 Cent an Nachbarn verkaufen.
Die Kombination aus Mieterstrom (innerhalb des Gebäudes) und Energy Sharing (außerhalb) macht die PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus wirtschaftlicher als je zuvor.
Was man braucht, um zu starten
Ein Angebot von einem Solarteur für eine PV-Anlage auf dem Dach. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die die Mieterstromerlöse, Reststromkosten und Betriebskosten gegenüberstellt. Einen Mieterstrom-Dienstleister (Metergrid, Solarimo, EINHUNDERT oder vergleichbar), der Abrechnung und Vertragsverwaltung übernimmt. Die Zustimmung der Mieter, wobei diese den Mieterstrom nicht annehmen müssen, aber es in der Praxis meistens tun. Und die Anmeldung der Anlage im Marktstammdatenregister und beim Netzbetreiber.
Der Einstieg ist aufwendiger als bei einer privaten Dachanlage, aber die langfristigen Einnahmen und die Aufwertung der Immobilie (geringere Nebenkosten für die Mieter, bessere Vermietbarkeit) machen Mieterstrom zu einem attraktiven Modell für Immobilieneigentümer mit Weitblick.
